一直有人在問如何正確計算出租房產的折舊，所以我想解釋一下真正重要的部分。

大多數人不知道折舊是房東最大的稅務優勢之一。國稅局基本上允許你從應稅收入中扣除房產的逐漸磨損，即使房產實際上在升值。這是一個很棒的好處，只要你了解它的運作方式。

事情是這樣的：當你計算出租房產的折舊時，你並不是在折舊土地本身。土地不會磨損，所以國稅局不允許你將其列入折舊。你折舊的是建築物及其內部的所有內容。首先，算出你的成本基礎。那是你的購買價格加上任何過戶費用、法律費用，以及你在出租前所做的改善。

國稅局要求房東使用一種叫做MACRS的系統，代表修正加速成本回收系統。基本上，他們已經決定住宅出租房產的使用壽命為27.5年。因此，當你用MACRS計算出租房產的折舊時，你將可折舊的基礎除以27.5，得到每年的折舊扣除額。

讓我舉個例子。假設你以30萬美元買了一個出租房產，其中5萬美元歸屬於土地價值。你的可折舊基礎是25萬美元。將其除以27.5，大約每年可以折舊9,091美元。如果你是在年中開始出租，則第一年要按比例計算。所以如果你在7月1日開始出租，第一年只申報一半的金額，接下來的26.5年則申報全額9,091美元。

有人常常忽略的一點是：你在房產投入使用後進行的任何重大改善，都會加入你的基礎並分別折舊。比如換屋頂？那會有自己的折舊計劃。這很重要，因為它讓你可以將改善的成本分攤到不同的年份。

另外要注意折舊回收（depreciation recapture）。當你最終出售房產時，國稅局會追討你多年來申報的折舊扣除額。你會對這部分的增值部分繳稅，稅率高於一般資本利得稅。所以當你退出時，稅單可能會比預期的更高。

當你在27.5年內完全折舊完房產後，就不再申報折舊了。但在此期間所做的任何改善仍可以按照各自的折舊時間表來折舊。

保持準確的記錄非常重要。追蹤你的原始成本基礎、房產投入使用的日期、所有改善及其日期，以及每年的折舊申報。這樣在報稅時會方便很多，也能在國稅局查詢時提供保障。

一旦理解了框架，計算出租房產折舊的機制並不複雜。基本上就是用可折舊基礎除以27.5年，並根據你開始出租的月份做調整。但稅務影響很大，值得把這個弄清楚。