硅谷的住房狂热：为什么湾区在房地产市场上独占鳌头

湾区房地产市场正经历一场戏剧性的复苏，与全国趋势形成鲜明对比。旧金山待售房屋的成交预订量上个月同比激增17.1%——在美国所有主要都市区中涨幅最大。与此同时，全国范围内的待售房屋成交预订量增长不到1%，凸显出市场的集中度有多高。

速度决定一切：房屋成交有多快？

或许比销售量更令人震惊的是交易的速度。在圣何塞，房屋平均在19天内就达成合同——快于所有其他分析的主要都市区。旧金山紧随其后，21天，标志着自2021年以来最迅速的九月成交速度。与全国中位数50天相比，这让人感受到湾区买家的紧迫感。

在两周的时间点，增长更为显著。上个月，圣何塞有48.5%的房屋在14天内达成合同，而一年前仅为16.8%——令人震惊的31.7个百分点的跃升。旧金山的增长为22.6个百分点，达到48.7%；奥克兰则增加了11.9个百分点，达到34.5%。全国范围内，只有32.8%的房屋能如此迅速地成交，而这一比例实际上还在从34.9%逐年下降。

完美风暴：三股力量交汇

1. 收入增长，房价稳定

湾区仍然是美国最昂贵的住房市场，旧金山和圣何塞的中位售价都在150万美元左右。但事情的转折点在于：虽然房价大多持平或回落，本地收入——尤其是科技行业的收入——却显著上升。这为积压的需求终于释放创造了理想条件。

价格讲述了这个故事。旧金山的房屋中位价同比下降0.7%，奥克兰下降1.3%，在追踪的都市区中排名第四。圣何塞逆势上涨6.9%，但总体而言，湾区的价格稳定吸引了在疫情高峰期间被挤出市场的买家。

抵押贷款利率的下降也放大了这一效果。利率已降至大约6.2%，而年初接近7%。在一个高端房产常常标价超过$2 百万的市场中，即使利率降低半个百分点，也能每年节省数万美元的住房成本——足以促使犹豫不决的买家行动起来。

2. AI热潮重塑就业市场

硅谷作为人工智能发展的中心崛起，带动了非凡的招聘热潮。像OpenAI和Anthropic这样的公司提供丰厚的薪酬方案以吸引顶尖人才，而成熟的科技公司也在扩大AI部门，提供同样具有吸引力的招聘条件。获得丰厚签约奖金的年轻工程师开始考虑安家立业、组建家庭——这正是推动住房需求的核心人群。

3. 返岗效应

在经历了多年的远程工作弹性后，企业开始召回员工回到实体办公室。这不仅仅是重新安排湾区现有居民的居住地——还促使迁居决策。九月，旧金山的办公楼访问量同比增长19%，在可比市场中增幅最大。为了满足强制返岗的需求，员工需要住房，而且需要迅速。

供应紧缩

这就是第二个因素：库存正在迅速减少。上个月，只有两个主要都市区的挂牌房源数量下降——旧金山下降7.7%，圣何塞下降6%。这并不是因为房屋卖不出去，而是许多潜在卖家有能力等待更好的市场条件。

湾区的房主们都在观望，押注房价会继续上涨，利率会进一步下降，然后再挂牌出售。这造成了一个根本的供需失衡，通常对卖家有利，逆转了美国典型的买方市场——买家拥有议价优势的局面。

数据显示， nationwide，卖家比买家多出约36.7%，接近历史高位，赋予买家一定的谈判筹码。而在旧金山，卖家比买家多出仅10.2%，与五月的47.1%的差距相比，已大幅缩小。力量对比正在发生明显变化。

接下来会怎样？

湾区房地产市场已与全国趋势脱钩。三股不同的力量——相对于收入增长的可负担性改善、火热的AI就业市场提供的高额薪酬，以及强制返岗——共同作用，创造出自2021年以来未曾见过的市场条件。随着供应持续减少，买家热情不断升温，预计未来几个月市场将持续加速。