零售房地产投资信托对决：为何这两大高股息巨头在艰难时期持续获胜

如果你在寻找稳定的股息收入，零售REIT股票又重新成为投资选择——那些曾经抛弃它们的投资者正在错失良机。

让我们来看看事实：零售REIT在疫情期间遭受了巨大打击(比如电子商务的担忧)，以及在2022-2023年利率上调使得物业收购成本大幅上升时再次受挫。然而，幸存者竟然设法逆势而上。根据全国房地产投资信托协会的数据，2025年前九个月，以零售为重点的REIT平均回报率为6.9%。

在这个领域占据主导地位的两大巨头是Realty Income和NNN REIT——两者都拥有数千个零售物业，并且多年来业绩出色。但它们的运营方式不同。

关键数字

Realty Income运营着15,540多个物业，约80%的租金来自零售业，主要客户包括Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。如此庞大的规模意味着：

• 98.7%的入住率 (几乎接近空城)
• 租约续签率提升3.5%
• 每股调整后基金流量（AFFO）同比增长2.9%，达到$1.09
• 股息收益率为5.7%，按月支付
• 今年预计以每股$4.25-$4.27的AFFO支持其每股$3.23的年度股息

NNN REIT则规模较小，拥有3700个物业，分布在便利店、汽车服务、餐厅和娱乐场所。规模较小意味着：

• 97.5%的入住率 (同样令人印象深刻)
• 季度AFFO每股从$0.84升至$0.86
• 股息收益率为5.9%，略高于Realty Income
• 连续36年派发股息，8月股息增长3.4%，至每股$0.60
• 预计AFFO覆盖率为$3.41-$3.45，支持股息支付

为什么零售REIT没有死去(这点很重要)

大多数人忽视的关键点是：这两家公司投资的业务对经济波动毫不在意。杂货店、便利店、美元商店——无论经济是否衰退或股市是否反弹，人们仍然需要这些。这并不无聊；这是明智的选择。

Realty Income三十年来每年都在增加股息，NNN REIT也有36年的股息增长纪录，这证明它们不是昙花一现的运营商。它们经历了经济衰退、疫情混乱和利率飙升的考验。

真正的权衡

Realty Income庞大的规模既是优势也是限制。拥有超过15,000个物业后，找到能带来显著影响的新投资变得更加困难。你可以获得稳定性和多样化，但回报可能会较为缓慢。

而NNN REIT较小的规模则是其秘密武器。在这个阶段，新物业投资仍然可以显著影响增长指标。多样化程度较低？当然。但潜力更大？绝对如此。

如何行动

两者的股息收益率都在(5.7%对比5.9%)，入住率都很稳固，且都拥有数十年的股息增长纪录。选择取决于你的偏好：是想要稳固的Realty Income，还是更具成长潜力的NNN REIT？

结论是？如果你看重增长潜力，NNN REIT更胜一筹——前提是你能接受略低的多样化。但如果你追求可预期、稳定、(以最好的方式)的收入，Realty Income绝对不会让你失望。