一直在研究房地产投资信托基金（REITs）是否在当前经济衰退预期下仍然是一个好的投资选择。结果发现这里有一些大多数人忽视的有趣数据。

关于REITs的事情——它们拥有坚实的长期业绩记录。从1972年到2024年，它们的年均回报率为12.6%，而标准普尔500指数为8%。表现不错。但最近呢？是的，它们一直落后。过去五年，它们的年回报率只有5.5%，而标准普尔500指数则高达15.3%。让人不禁怀疑它们是否值得投资。

但经济衰退的角度才是最有趣的部分。当经济衰退来临时，REITs肯定会受到打击——在经济低迷期间平均下跌约17.6%。而标准普尔500指数实际上表现更差，平均下跌超过20%。让我惊讶的是：在衰退前的12个月，REITs仍然实现了正回报，达5.7%。而且在衰退结束后？那才是真正的亮点。

在过去六次衰退之后，REITs在随后的12个月平均回报率为22.7%。这是一次巨大的反弹。原因其实很简单——当中央银行在衰退期间降息时，房地产价值会迅速上涨，因为资本化率（cap rates）下降。由于REITs在公开市场交易，价格调整得很快，有时甚至在实际复苏到来之前。市场会提前预期未来12到18个月的价值。

现在这里有个关键的细节：并非所有REITs都一样。数据中心、医疗保健REITs和三网（triple net）租赁的REITs在经济低迷期间表现得要好得多。而酒店REITs和广告牌公司？它们则遭受重创。办公空间REITs也是——这个行业一直在挣扎。

那么，现在投资REITs是否合适？如果你特别关注抗衰退能力，它们的跌幅比整体市场要小。医疗和数据中心REITs提供了真正的保护。而且如果真的遇到衰退，它们通常反弹得最快——这意味着最糟糕的时期可能也是最好的买入时机。只要选择合适的子行业即可。