Pourquoi Blackstone a-t-il perdu 17 milliards en une journée ? L'interdiction d'achat de Trump déclenche un séisme sur le marché immobilier

Blackstone Group voit son cours chuter de 9% en une seule journée, sa capitalisation boursière s’évaporant de 170 milliards de dollars. Trump annonce l’interdiction pour les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons individuelles, et moins de 5 minutes après l’annonce, le cours de Blackstone chute brutalement. L’âge médian des primo-accédants aux États-Unis a grimpé à un record de 40 ans, bien que les institutions ne représentent que 3% du marché immobilier, la crise du logement est devenue une question centrale en politique.

Une chute de 170 milliards en 5 minutes : une panique sur le marché

Ce matin à 9h30, heure de l’Est américain, lors de l’ouverture des marchés, l’action Blackstone $BX commence à baisser. Juste au moment où le S&P 500 atteint un sommet historique à l’ouverture, cette tendance anormale attire l’attention du marché. À 10h35, heure de l’Est, le cours de Blackstone chute de 4%, sans qu’aucune nouvelle majeure ne soit annoncée, cette baisse sans signal clair de mauvaise nouvelle laisse perplexes les traders.

Le véritable choc survient à 12h45, heure de l’Est. Le président Trump annonce l’interdiction pour les institutions d’acheter des maisons individuelles, et seulement 5 minutes plus tard, le cours de Blackstone s’effondre de 9%, la capitalisation de la journée s’évaporant de 170 milliards de dollars. Ce type de chute éclair est extrêmement rare parmi les valeurs de premier ordre, reflétant la panique intense du marché face à cette politique. À 14h30, heure de l’Est, le cours rebondit de 5% depuis son point bas, grâce à l’afflux d’acheteurs à bon prix, mais la clôture de la journée reste en baisse d’environ 4%.

Pourquoi une réaction aussi vive ? Blackstone est la plus grande société de gestion d’actifs alternatifs au monde, avec plus de 1 000 milliards de dollars d’actifs sous gestion, dont une part importante dans l’immobilier. Bien que les investisseurs institutionnels ne représentent actuellement que 2-3% des achats de maisons individuelles aux États-Unis, Blackstone a une présence très forte dans ce secteur. La décision de Trump ne concerne pas seulement les investissements futurs, mais modifie aussi les attentes du marché quant à la durabilité du modèle commercial de Blackstone.

Les fonds immobiliers (REIT) et les fonds de private equity de Blackstone détiennent massivement des actifs locatifs résidentiels. Ce modèle « acheter pour louer » a connu un essor durant la pandémie, car un environnement de taux bas permettait aux institutions de financer à très faible coût l’achat de propriétés, puis de réaliser des profits via des loyers plus élevés. Si à l’avenir, l’achat de nouvelles maisons pour agrandir leur portefeuille devient impossible, la croissance de ces fonds sera remise en question, et les investisseurs réévalueront leur valorisation.

Les enjeux structurels derrière la crise du logement

Pourquoi Trump a-t-il agi soudainement ? La réponse réside dans des données alarmantes sur la crise du logement aux États-Unis. L’âge médian des primo-accédants a atteint un record de 40 ans, contre 33 ans en 2021 et 29 ans en 1981. Le report de l’achat immobilier chez la jeune génération est devenu un problème social et politique majeur.

Trois chiffres clés de la crise du logement

Le ratio prix/revenus dépasse 4,5 : un niveau jamais vu depuis les années 1950, posséder une maison devient un luxe

Les investisseurs représentent 27% des achats : en hausse de 14% en 2020 à 27%, près d’un tiers des maisons ne sont pas achetées pour habiter

L’âge de premier achat repousse de 11 ans : de 29 ans en 1981 à 40 ans aujourd’hui, une génération entière est exclue du marché

Le problème fondamental est l’offre. Le taux hypothécaire moyen des propriétaires actuels tourne autour de 4,2%, bien inférieur au taux fixe à 30 ans actuel d’environ 6,2%, une différence jamais vue auparavant. Cet écart rend la vente de maisons économiquement peu attractive. Pourquoi vendre si l’on perd 2% d’avantages sur le prêt immobilier ? Cet « effet de verrouillage par taux » entraîne une pénurie historique de stocks disponibles.

Les données révèlent un phénomène surprenant : pour la première fois depuis 2005, le prix des maisons existantes dépasse celui des nouvelles constructions. Autrement dit, l’ancien est plus cher que le neuf, car personne ne veut vendre. La véritable richesse de nombreux ménages américains réside dans leur prêt à 2,5% contracté durant la pandemic, et non dans la maison elle-même. Cette structure de marché déformée montre que le problème est bien plus complexe qu’il n’y paraît.

Pourtant, Trump choisit de pointer du doigt les investisseurs institutionnels. Bien que les données montrent que ces grands fonds ne représentent que 3% du marché immobilier et que leur activité a fortement diminué en 2023-2024, cette décision a une forte portée symbolique. Accuser la « cupidité de Wall Street » de la crise du logement est plus facile que d’expliquer la complexité de l’effet de verrouillage par les taux, et cela peut mobiliser plus facilement l’électorat.

L’interdiction peut-elle résoudre la crise du logement ?

Les données segmentées par taille d’investisseur montrent que les grands et très grands investisseurs représentent environ 20% des achats par les investisseurs. Cela signifie que ces grands fonds ne représentent qu’environ 3% du volume total des transactions immobilières aux États-Unis. Nous pensons que réduire cette demande d’environ 3% aura un impact limité sur les prix, car la demande n’est pas le vrai problème.

En réalité, selon Reventure, la demande de ventes a atteint son niveau le plus bas en 40 ans, ne représentant que 4,7% des maisons occupées. Une baisse de 3% de la demande n’aura pas un effet significatif. Même en excluant tous les achats par des investisseurs, les particuliers représentent encore plus de 70% de la demande actuelle. Nous faisons face à une demande historiquement faible, le vrai problème étant la chute drastique de l’offre.

La solution réelle consiste à faire baisser les taux et à augmenter l’offre. Ce n’est que lorsque le taux hypothécaire reviendra proche du taux moyen des propriétaires actuels que l’effet de verrouillage par les taux disparaîtra, et que l’offre de logements existants pourra revenir à la normale. Cependant, dans un contexte de pression inflationniste et de politique de resserrement de la Fed, une baisse significative des taux à court terme est peu probable. La décision de Trump ressemble davantage à un geste politique qu’à une solution concrète.

Pour le marché, cet événement montre la puissance de l’incertitude politique. La capitalisation de 170 milliards de Blackstone s’est évaporée en 5 minutes, illustrant que le risque politique peut détruire instantanément la confiance des investisseurs. Les investisseurs en cryptomonnaies devraient tirer une leçon : lorsque le gouvernement cible un secteur ou un modèle commercial, la volatilité des actifs concernés augmente fortement.