預計2025年抵押貸款利率將略有下降——但短期內不要期待有緩解

過去兩年一直困擾市場的住房負擔危機並未顯示出明顯緩解的跡象。儘管預計2025年按揭利率將略有下降，但尋求重大 relief 的潛在買家仍可能面臨持續失望。目前市場狀況與真正負擔得起的貸款之間的差距仍然相當大。

專家預測的趨勢

行業共識傾向於逐步改善而非徹底轉變。房地產領域的主要玩家——包括全國房地產經紀人協會（NAR）、Zillow、Realtor.com 和 Redfin——預計按揭利率將呈現下降趨勢，儘管他們的預測差異較大。

NAR 和 Realtor.com 預計年底前利率將落在6.2%至6.4%之間。Zillow 預測範圍更緊，為6.5%至7%，而 Redfin 預測平均為6.8%。目前接近7%，這些預測僅暗示從今天的水平來看略有改善。

歷史經驗顯示，未來的路徑將充滿波動。2024年整年，基準的30年固定利率在5月升至7.22%，9月回落至6.08%，隨後又反彈——這種波動模式可能會持續到明年。

為何負擔能力仍然緊張

當前市場的數學清楚地顯示了融資負擔。根據NAR的數據：2021年5月，一套價值40萬美元、首付20%的房屋，當時利率接近歷史低點，每月按揭支付僅為1,067美元。而相同貸款在今天6.69%的利率下，每月需支付2,063美元——幾乎是原來的兩倍。

根據Opendoor最近的調查，超過一半的受訪者將按揭利率視為未來住房負擔能力的主要障礙。數字說明了挫折感：即使利率略有改善，對於一般買家來說，也會轉化為每年數千美元的按揭支付。

按揭利率的驅動因素是什麼？

理解其運作機制有助於解釋為何預測仍不確定。與普遍假設相反，美聯儲的行動並不直接控制按揭利率。相反，長期房貸利率更緊密追蹤10年期國債收益率，而非聯準會的政策。

國債——政府為籌措資金而發行的債務工具——會對更廣泛的經濟狀況作出反應。當經濟增強(通膨保持低迷)、就業穩健時，投資者更偏好股市回報而非國債收益率。政府為吸引債券購買，必須提高國債收益率。由於大多數按揭是以10年攤還期運作，其利率會與10年期國債收益率同步變動。

這一機制意味著，按揭利率最終將反映經濟基本面：通膨趨勢、就業數據以及投資者對經濟成長前景的情緒。

可能破壞預測的變數

新政府的政策決策為預測帶來前所未有的不確定性。除了國內經濟狀況外，地緣政治緊張局勢也構成尾部風險。俄羅斯-烏克蘭衝突和中東不穩定可能擾亂商品供應(糧食、石油)，引發通膨壓力，無論其他因素如何，都會推升國債收益率和按揭利率。

正如按揭行業領袖所承認的，即使在穩定狀況下，利率預測也經常偏離。當政策制定者和全球緊張局勢加入考量時，準確預測變得尤為困難。

總結

儘管2025年按揭利率可能略有下降，但整體情況對於重視負擔能力的買家來說仍然具有挑戰性。逐步改善勝過停滯不前，但對月供的累積影響可能是漸進式而非徹底改變。監測國債動向和經濟數據將比專注於聯準會的決策更能提供有價值的線索，了解房貸利率的走向。