Cardone Capital CEO, milliardaire Grant Cardone, annonce le lancement en 2026 de la plus grande société immobilière en Bitcoin au monde, avec pour objectif de créer « le prochain Michael Saylor ». Il prévoit d’utiliser le flux de trésorerie mensuel de la location immobilière et les avantages de l’amortissement pour acheter du BTC, accumulant 3 000 bitcoins d’ici la fin 2026. La société envisage de regrouper et de cotiser en bourse dix fonds hybrides immobilier et Bitcoin.
Modèle de location pour acheter des coins : le moteur de conversion du flux de trésorerie immobilier en Bitcoin
L’innovation centrale de Grant Cardone consiste à combiner la stabilité du flux de trésorerie immobilier avec le potentiel de hausse asymétrique du Bitcoin. Il déclare : « Nous allons utiliser le flux de trésorerie immobilier — les revenus locatifs mensuels — ainsi que l’amortissement — pour acheter du Bitcoin. » Ce modèle diffère radicalement de la voie de financement purement de marché de stratégie (Strategy), qui consiste à émettre des obligations convertibles et des actions pour lever des fonds afin d’acheter des coins. La véritable trésorerie générée par l’immobilier rend l’achat de coins plus durable et moins dépendant de la performance boursière.
Depuis mars, Cardone a réalisé cinq transactions de ce type. Un exemple récent est particulièrement représentatif : il a profité de la baisse des prix immobiliers due au resserrement du marché du crédit pour acheter une propriété d’une valeur de 88 000 000 USD pour 72 000 000 USD. Ensuite, il a injecté 15 000 000 USD en Bitcoin dans ce fonds, en détenant la propriété et la crypto en commun. Ce fonds n’a pas d’endettement, ce qui est rare, et cette propriété génère environ 350 000 USD de flux de trésorerie mensuel.
La finesse de cette structure réside dans l’effet de levier multiple. Premièrement, l’immobilier est acquis à un prix inférieur à la valeur marchande, créant une plus-value comptable immédiate. Deuxièmement, le flux de trésorerie locatif mensuel continue d’acheter du Bitcoin, créant un effet de « capitalisation dans le temps ». Troisièmement, l’amortissement offre un avantage fiscal, réduisant le revenu imposable sans affecter le flux de trésorerie réel. Quatrièmement, si l’immobilier et le Bitcoin prennent de la valeur simultanément, la valeur du fonds croîtra de façon exponentielle.
L’affirmation de Grant Cardone va droit au but : « C’est le nouveau modèle : immobilier plus Saylor. C’est comme si nous avions un vrai flux de trésorerie. » La mention de « vrai flux de trésorerie » constitue une critique subtile du modèle Strategy. Ce dernier repose principalement sur l’émission d’obligations convertibles et l’augmentation de capital pour acheter des coins, ce qui fonctionne en marché haussier, mais expose l’entreprise à des risques de pression sur la dette et de chute du prix des actions si le Bitcoin reste stagnant ou baisse à long terme. En revanche, les revenus locatifs continueront d’affluer, peu importe la volatilité du marché crypto, fournissant une source de financement stable pour l’achat continu de coins.
2,3 milliards de dollars dans le cas Bokaraton : la logique opérationnelle
La dernière initiative d’investissement de Cardone consiste à dépenser 2,3 milliards USD pour acquérir un immeuble d’appartements à Bokaraton, en cours de mise aux enchères de faillite. Il y injecte des Bitcoin d’une valeur de 1 milliard USD, et envisage même de cotiser en bourse tout le projet d’investissement hybride. Cette opération audacieuse témoigne de sa confiance dans le modèle de société immobilière en Bitcoin.
Les 1 milliard USD en Bitcoin représentent environ 43 % du total d’investissement de 2,3 milliards USD, un ratio bien supérieur à la limite d’allocation de risque dans un fonds immobilier traditionnel. La stratégie de Cardone repose sur deux jugements : d’une part, la conviction que la hausse à long terme du Bitcoin est très probable ; d’autre part, que la stabilité de l’immobilier peut couvrir la volatilité du Bitcoin. Si le prix du Bitcoin double, 1 milliard USD deviennent 2 milliards USD, faisant passer la valeur totale du fonds de 2,3 à 3,3 milliards USD, grâce à cet effet de levier bien supérieur à celui d’un investissement immobilier seul.
Mais le risque est également élevé. Si le Bitcoin perd 50 %, passant de 87 000 USD à 43 500 USD, la valeur du fonds chute de 2,3 à 1,8 milliard USD. Plus grave encore, si une liquidation d’urgence du Bitcoin s’avère nécessaire pour faire face à un déclin du marché immobilier ou une baisse des revenus locatifs, la vente en période baissière pourrait entraîner d’importantes pertes et glissements. Cette double exposition aux actifs peut accélérer la croissance en marché haussier, mais devenir un piège en marché baissier.
Cardone prévoit de cotiser en bourse tout le projet d’investissement hybride, ce qui constitue la clé de la sortie. Par IPO ou SPAC (Special Purpose Acquisition Company), il pourra vendre ses parts au public lors du pic de valorisation, réalisant des retours sur investissement multipliés par plusieurs fois. Ce cycle « constituer — valoriser — entrer en bourse — réaliser » est au cœur de sa stratégie pour répéter l’opération dix fois. Si chaque projet réussit à être coté, Cardone bâtira un empire immobilier en Bitcoin d’envergure.
Les trois grands avantages du modèle société immobilière en Bitcoin
Flux de trésorerie stable pour soutenir l’achat continu de coins : Les revenus locatifs continuent d’affluer, peu importe la volatilité du marché crypto, évitant les risques de financement par endettement du modèle Strategy, rendant l’achat de coins plus durable.
Avantage fiscal grâce à l’amortissement : L’amortissement immobilier peut déduire du revenu imposable, réduisant la charge fiscale sans affecter le flux de trésorerie réel. Ces économies fiscales peuvent être réinvesties dans l’achat de plus de Bitcoin.
Effet de levier de la double valorisation des actifs : La combinaison de l’appréciation immobilière et de la hausse du Bitcoin permet une croissance exponentielle de la valeur globale du fonds, offrant une histoire de valorisation explosive pour l’IPO.
Objectif de 3 000 BTC et jeu sur le timing de l’introduction en bourse
Grant Cardone déclare clairement : « Nous allons accumuler 3 000 bitcoins d’ici la fin de l’année prochaine. » Avec un prix actuel d’environ 87 000 USD par Bitcoin, cela représente un volume d’achat d’environ 2,61 milliards USD. Depuis mars, avec cinq transactions réalisées, la cadence est inférieure à une transaction par mois. Pour atteindre 3 000 BTC d’ici la fin 2026, le rythme d’achat devra être nettement accéléré.
La faisabilité de cet objectif dépend de plusieurs facteurs. D’abord, Cardone Capital doit continuer à réaliser des acquisitions immobilières pour générer suffisamment de flux de trésorerie. Ensuite, la confiance des investisseurs dans ce modèle hybride et leur volonté de souscrire à de nouveaux fonds est cruciale. Troisièmement, si le prix du Bitcoin augmente fortement, la quantité de BTC achetable avec le même capital diminuera, rendant difficile l’atteinte de 3 000 BTC. À l’inverse, si le Bitcoin baisse, il sera plus facile d’atteindre le nombre, mais la valeur globale du fonds pourrait être inférieure aux attentes.
Le choix du moment de l’introduction en bourse est crucial. Cardone prévoit de lancer le premier fonds hybride en « fin d’année ou début de l’année prochaine », ce qui pourrait coïncider avec un sommet du marché haussier du Bitcoin et une reprise du marché immobilier, rendant l’IPO très valorisée. Mais si le timing est mauvais, l’introduction pourrait échouer ou être sous-évaluée. Son objectif ambitieux de « réaliser dix projets » repose sur le succès du premier.
Les avis d’experts divergent. Ian Kane, fondateur de Firepan, pense que la logique est cohérente : « Les investisseurs à long terme en Bitcoin pourraient transformer leurs gains en investissements générant des revenus passifs, comme l’immobilier, pour couvrir la volatilité des cryptos. » Louis Adler, de REAL New York, estime que Bitcoin et immobilier ne sont pas compatibles : « L’immobilier est une classe d’actifs traditionnelle, alors que la crypto a une volatilité qui introduit trop d’incertitudes. »
L’atout clé de Cardone réside dans ses avantages exceptionnels : un empire immobilier de 4,9 milliards USD, un réseau de 20 000 investisseurs, une capacité de levée de fonds de 1,6 milliard USD, et une forte influence publique. Ce n’est pas un modèle que les débutants peuvent copier, mais il montre comment ceux qui disposent de grandes ressources peuvent explorer simultanément les limites de deux classes d’actifs.
