O CEO da Cardone Capital e bilionário Grant Cardone anunciou que irá lançar a maior empresa imobiliária de Bitcoin do mundo em 2026, com o objetivo de criar o “próximo Michael Saylor”. Planeia utilizar as vantagens mensais do fluxo de caixa e da depreciação do imobiliário para comprar BTC, acumulando 3.000 Bitcoins até ao final de 2026. A empresa planeia incluir dez fundos imobiliários e híbridos de Bitcoin para listagem.
Modelo de arrendamento com opção de compra: O fluxo de caixa imobiliário transforma-se num motor de Bitcoin
A principal inovação de Grant Cardone reside em combinar o fluxo de caixa estável do imobiliário com o potencial assimétrico de crescimento do Bitcoin. Disse: “Vamos usar o fluxo de caixa do imobiliário – rendimento mensal de arrendamento, bem como depreciação – para comprar Bitcoin.” Este modelo é muito diferente do caminho de financiamento puro de mercados de capitais da Strategy, onde o imobiliário fornece fluxo de caixa real, tornando as compras de moedas mais sustentáveis e independentes do desempenho do preço das ações.
Desde março, a Cardone concluiu cinco dessas operações. Um caso recente é particularmente representativo: aproveitou o abrandamento dos preços das casas devido ao aperto do mercado de crédito para comprar uma propriedade de $72.000.000 no valor de $88.000.000. Depois, injetou 15.000.000 de dólares em Bitcoin no fundo, mantendo-o juntamente com a propriedade. O fundo não tem dívida, o que é raro, e esta propriedade gera cerca de 350.000 dólares em fluxo de caixa por mês.
A subtileza desta estrutura reside no efeito de múltipla alavancagem. Primeiro, o próprio imóvel é adquirido a um preço inferior ao valor de mercado, resultando numa valorização imediata contabilística. Em segundo lugar, o fluxo de caixa mensal das rendas continua a comprar Bitcoin, formando um efeito de “composição temporal”. Em terceiro lugar, a depreciação proporciona vantagens fiscais, reduzindo o rendimento tributável sem afetar o fluxo de caixa. Em quarto lugar, se os ativos duplos imobiliário e Bitcoin aumentarem ao mesmo tempo, o valor do fundo aumentará exponencialmente.
A declaração de Grant Cardone vai direto ao âmago: “Este é o novo modelo: imobiliário mais Saylor. É como se tivéssemos um modelo real de fluxo de caixa.” A sua ênfase no “fluxo de caixa real” é uma crítica subtil ao modelo de Estratégia. A estratégia consiste principalmente em angariar fundos para comprar moedas através da emissão de obrigações convertíveis e ações adicionais, o que é eficaz em mercados em alta, mas se o preço do Bitcoin oscilar lateralmente ou cair durante muito tempo, a empresa enfrentará pressão da dívida e o risco de queda do preço das ações. Em contraste, os rendimentos de arrendamento imobiliário continuam a fluir independentemente das flutuações no mercado cripto, proporcionando uma fonte estável de fundos para a continuação das compras de moedas.
A lógica operacional do caso de 2,3 mil milhões de dólares de Boca Raton
O mais recente investimento da Cardone é uma proposta de 2,3 milhões de dólares para um prédio de apartamentos em Boca Raton, que está em leilão de falência. Desta vez, investiu 100 milhões de dólares em Bitcoin no negócio e pode até listar todo o projeto de investimento híbrido. Esta decisão ousada demonstra a sua confiança no modelo de empresa imobiliária de Bitcoin.
1 milhão de dólares em Bitcoin representa cerca de 43% do investimento total de 2,3 milhões de dólares, o que é muito superior ao teto de alocação de ativos de risco dos fundos imobiliários tradicionais. A alocação agressiva de Cardone baseia-se em dois julgamentos: um é que acredita que a ascensão a longo prazo do Bitcoin é extremamente certa, e o outro é que a estabilidade do imobiliário pode proteger-se contra a volatilidade do Bitcoin. Se o preço do Bitcoin duplicar, de 100 milhões para 200 milhões de dólares, o valor total do fundo disparará de 2,3 mil milhões para 3,3 mil milhões, o que é um efeito de alavancagem que ultrapassa largamente o investimento imobiliário puro.
No entanto, os riscos são igualmente significativos. Se o preço do Bitcoin for reduzido para metade e 100 milhões de dólares diminuir para 50 milhões, o valor total do fundo descerá de 2,3 mil milhões para 1,8 mil milhões. Mais gravemente, se o Bitcoin precisar de ser liquidado urgentemente para lidar com uma recessão no mercado imobiliário ou uma queda nos rendimentos de arrendamento, vender num mercado baixista pode sofrer grandes deslizamentos e perdas. Esta exposição a ativos duplos atua como um acelerador nos mercados em alta e pode tornar-se um laço nos mercados em baixa.
A Cardone planeia listar todo o projeto de investimento híbrido, o que é fundamental para o mecanismo de saída. Através de IPO ou SPAC (Special Purpose Acquisition Company), pode vender capital a investidores públicos no auge da valorização dos ativos, alcançando várias ou até dezenas de vezes o retorno sobre o investimento. Este ciclo de “construir uma posição que acrescente valor, listar e levantar dinheiro” é a lógica central que ele planeia repetir dez vezes. Se cada projeto for listado com sucesso, Cardone construirá um enorme império imobiliário de Bitcoin.
Três grandes vantagens do modelo de empresa imobiliária Bitcoin
Fluxo de caixa estável apoia a continuação das compras de moeda: Os rendimentos mensais de arrendamento continuam a fluir independentemente de como o mercado cripto flutue, evitando riscos estratégicos de financiamento por dívida e tornando as compras de moeda mais sustentáveis.
O escudo fiscal sobre depreciação proporciona uma vantagem de capital: A depreciação imobiliária pode compensar o rendimento tributável, reduzindo a carga fiscal sem afetar o fluxo de caixa real, e estas poupanças fiscais podem ser usadas para comprar mais Bitcoin.
Efeito de alavancagem de dupla valorização de ativos: O efeito combinado da valorização imobiliária + aumento do Bitcoin permitiu que o valor global do fundo crescesse muito além dos investimentos em ativo único, proporcionando uma história de crescimento explosiva para as avaliações das IPOs.
O objetivo de 3.000 BTC é um jogo de timing para a cotação
Grant Cardone deixou claro: “Vamos acumular 3.000 Bitcoins até ao final do próximo ano.” Ao preço atual do Bitcoin, cerca de 87.000 dólares, isto equivale a um valor de compra de aproximadamente 2,61 milhões de dólares. A julgar pelo progresso da conclusão de cinco transações desde março, a média é inferior a uma por mês, e o ritmo das compras precisa de acelerar significativamente para atingir a meta de 3.000 até ao final de 2026.
A viabilidade deste objetivo depende de vários fatores. Em primeiro lugar, a Cardone Capital precisa de concluir consistentemente aquisições imobiliárias para gerar fluxo de caixa suficiente. Em segundo lugar, se os investidores continuam a confiar neste modelo híbrido e se estão dispostos a subscrever novos fundos. Terceiro, se o preço do Bitcoin subir significativamente, a quantidade de BTC que pode ser comprada com os mesmos fundos diminuirá, e o objetivo de 3.000 moedas pode não ser atingido. Por outro lado, se o preço do Bitcoin cair, embora seja mais fácil atingir a meta quantitativa, o valor global do fundo pode não ser o esperado.
A escolha do time-to-market é crucial. A Cardone planeia listar o seu primeiro fundo híbrido “até ao final deste ano ou início do próximo”, e se esta janela temporal coincidir com o pico do mercado em alta do Bitcoin e a recuperação do mercado imobiliário, a avaliação da IPO será extremamente considerável. No entanto, se o timing do mercado não for bom, a listagem pode falhar ou as avaliações serão baixas. O seu ambicioso objetivo de “planear concluir dez desses projetos” é dado que o primeiro projeto seja um efeito de demonstração bem-sucedido.
Os especialistas estão divididos. O fundador da Firepan, Ian Kane, acredita que a lógica faz sentido, sugerindo que os detentores de Bitcoin a longo prazo podem converter os seus ganhos em investimentos que gerem rendimento passivo, e que “o imobiliário pode proteger-se contra a volatilidade das criptomoedas.” No entanto, Louis Adler, da REAL New York, acredita que o Bitcoin não corresponde ao imobiliário: “O imobiliário é essencialmente uma classe de ativos tradicional, e a volatilidade das criptomoedas traz demasiadas incógnitas.”
A chave é que o Cardone tem vantagens que as pessoas comuns não têm: um império imobiliário de 49 mil milhões de dólares, uma rede de 20.000 investidores, 16 mil milhões em capacidades de angariação de fundos e uma forte influência pública. Este não é, de forma alguma, um modelo que possa ser replicado por principiantes, mas mostra como pessoas com grandes quantias de dinheiro podem testar os limites de ambas as classes de ativos ao mesmo tempo.
