常識的重要性

今年以來，我在好些文章中都分享過在投資中尊重常識的重要性。

這樣的案例在各個商業領域都能經常見到，並且這些案例中不少都是我們這一代人親身經歷且感同身受的------只不過，至少對於我自己而言，在它們發生時，還涉世未深，對這些發生在同時代的案例根本就沒有感知和觸覺。

比如我在前面的文章中就分享過一本反面教材投資恆大地產的案例。

這幾天，我看到三則潘石屹過往的訪談。在訪談中他提及的幾個觀點再次點明了常識在商業投資中的重要性。

尊重常識不僅是保證投資成功的關鍵，有時候更可能是保住身家性命的關鍵。

第一則視頻是他早年接受第一財經專訪時的視頻。

在訪談中，他表示（大意是）：

作爲商人，最大的風險是來自政治的風險。來自經濟的風險他可以算得出來，而一旦陷入政治風險，逃都逃不掉。

因此，他一開始選擇房地產行業就選擇了商業地產，因爲這個行業是最市場化，受政治因素幹擾最小的，不會一年出一個政策引發商業地產巨大的不確定性。

另外，爲了規避經濟運行不確定的風險，他選擇了死守北京、上海這兩地中央商務區的商業地產。這樣，即使全國的經濟下行，受影響最小的也是北京、上海；即使北京、上海的經濟下行，受影響最小的也是中央商務區。

第二則視頻是他2018年接受吳曉波專訪時的視頻。

在這個訪談中，他提到了和“老任”的一個分歧：

對2018年以後中國房地產的價格走勢，“老任”根據手中掌握的數據認爲未來房地產還會繼續走高。

他則不太確定，並開始擔憂其中的風險。原因有二：

一是當時住建部的一位副部長提到中國的人均住房面積已經達到35平米，已經達到/超過發達國家的水平。

二是當時銀行的貸款利率是4.9%，而他自己所持有的商業地產，租金回報率則只有2%。

僅就商業地產來說，房地產商如果從銀行貸款建商業地產，拿到的租金回報是根本不足以償還貸款的。當時有人說，中國地產的租金回報率一直都不高，他在視頻中直接反駁了這個觀點--------自他開始自持商業地產收租以來，他親眼見證自己手中地產的回報率是從最開始的20%~30%一路下滑，滑到當時的2%。絕不是一開始回報率都這麼低。

之所以，當時還有大量的商業地產在建，是因爲地產商憧憬價格繼續漲。

因此，他覺得狀況不對勁了，所以不敢再賭未來房價繼續漲。

第三則視頻是他2018年接受長盛採訪時的視頻。

在這個視頻中，他特別提到過去一段時間在持續拋售自己持有的商業地產。在採訪時，已經做到了持有一半現金，另外一半依舊是商業地產。並談到對剩下的一半商業地產他不急於拋售。

看完這三個視頻，潘石屹給我的感受有三點：保守、謹慎、動作異常迅速。

對於保守，他和老任的觀點對比是一個典型。

老任的觀點現在看來毫無疑問是對的，因爲中國房地產價格的峯值大概在2021年~2022年，確實在2018年以後繼續上漲了。

但即使是這樣，恐怕沒有幾個人能做到在峯值時全身而退。

潘石屹不求在峯值離場而選擇在自己能力所及的範圍內提前規避風險已經相當成功了。

他選擇只做商業地產並且選擇自營這種方式是另一個保守的典型。這一點和絕大多數已經事實上破產的住宅地產商們形成了鮮明的對比。

他的謹慎體現在他選擇的投資領域和財務方面。

他選擇只做受政治風險幹擾最小的商業地產，並且只守住北京、上海。

這一點讓我想起萬達，商業模式和SOHO非常類似，但萬達的面鋪得太大，哪怕是二線、三線城市都是萬達廣場。

現在看來，在當下以及接下來的若幹年，在這樣經濟環境下，那麼多二線、三線城市的萬達廣場靠收租恐怕猴年馬月才能付得起當時建房時的貸款。

他在訪談中經常提到各種財務數據、各種營收數據、各種回報數據，不像很多“大佬”滿嘴只畫大餅、只講遠景。

其實，潘石屹不過是守住了常識，回歸了商業的本源。

更重要的是，他在2018年就已經把手裏的一半資產變現成了現金資產。在當年那個環境下，恐怕被不少同行“大佬”笑話得夠嗆。不過潘石屹在訪談中倒是對這一點毫不在乎，每每提及別人對他的“編排”、嘲笑，從來都是滿臉笑容、欣然接受的樣子。

恐怕這就是成語“大智若愚”所講的人吧。

其實我最佩服的是，好像在我所有看過的各種“大佬”的訪談中，他是第一個在那麼早也是迄今爲止談及“政治”風險的人。

我估計在我們這個特殊的環境中，很多“大佬”恐怕不會視此爲風險，反而會視此爲商業成功的“捷徑”。

然而最後的結局，我們都看到了，他帶着他的那一半現金已經異常迅速地遠走他鄉，再也沒有出現在任何訪談中了。

在中國大陸過去30年的房地產行業中，恐怕他是唯一一個經常出鏡但最終能夠平安離境的商人。

其實這三個視頻中有兩個我以前都看過，但當時都沒有耐心地看完過，更沒有記住視頻中哪怕任何一個今天給我留下了深刻印象的這些觀點。

潘石屹早年打的這些牌都是明牌，當年就通過訪談傳遍了千家萬戶，但這些明牌當時打出來時，有多少人會在意呢？

我們都是這個時代的見證者。但都是同路人的我們，有多少在這些親身經歷並且見證的事件中能夠看穿泡沫、謹守常識呢？